In diesen Wochen ist es wieder soweit – die alljährliche Steuererklärung wird fällig. Gerade mit Immobilieneigentum kann das Ausfüllen der Steuererklärung zu einer echten Herausforderung werden.
Was muss ich als Eigentümer versteuern?
Bei Immobilien im Privatvermögen sind die Miet- oder Pachtzinsen (bei vermieteten Immobi-lien) oder der Eigenmietwert (bei selbstgenutztem Wohneigentum) zu versteuern.
Was kann ich in Abzug bringen?
Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Versicherungsprämien, die Hypothekar-zinsen, die Verwaltungskosten durch Dritte, Aufwendungen für die Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften und die Kosten für viele Energiesparmassnahmen vom steuer-baren Einkommen in Abzug gebracht werden. Beim Abzug der Kosten für energische Sanie-rungen sind vor allem die kantonalen Regelungen sowie mit Bezug auf die direkte Bundes-steuer die neue Liegenschaftskostenverordnung zu beachten. Weiterhin können die Unter-haltskosten abgezogen werden, die notwendig sind, um die Immobilie im bestehenden Zu-stand zu erhalten. Darunter fallen Reparaturarbeiten, Gartenunterhalt wie Rasenmähen oder Bäume stutzen, Malerarbeiten oder z.B. der Austausch von defekten elektrischen Geräten durch gleichwertige Geräte. Bei Eigenleistung (vor allem im Lockdown 2020 ein wichtiges Thema) kann in den meisten Fällen das Material (z.B. Pinsel, Farbe etc.) in Abzug gebracht werden, nicht aber die eigene Arbeitskraft. Zudem ist zu prüfen, ob der Kanton für 2020 al-lenfalls spezielle Abzüge für das Homeoffice vorsieht (Arbeitszimmer, Infrastrukturkosten).
Immobilieneigentümer können jedes Jahr aufs Neue entscheiden, ob sie für das entspre-chende Jahr einen Pauschalabzug geltend machen (i.d.R. je nach Kanton und Alter der Im-mobilie 10% – 20% des zu versteuernden Ertrags) oder aber die effektiv angefallenen Kosten abrechnen. Bei Letzterem müssen alle relevanten Unterlagen eingereicht werden.
Sonderfall: Wertvermehrende Investitionen
Anders sieht es bei Investitionen in die Immobilie aus, die über den allgemeinen Unterhalt hinausgehen und eine Wertvermehrung mit sich bringen. Das kann z.B. der Einbau eines Pools oder der Ausbau des Dachbodens, aber auch das erstmalige Anlegen eines Gartens sein. Diese wertvermehrenden Investitionen können nicht in der alljährlichen Steuererklärung in Abzug gebracht werden, sondern erst bei einer Veräusserung der Immobilie. Da diese Grundstückgewinnsteuer oft erst viele Jahre später fällig wird und zudem in vielen Fällen (z.B. Ersatzbeschaffung, Erbgang) aufgeschoben werden kann, sollten die Unterlagen zu solchen Investitionen sehr gut aufbewahrt werden.
Abgrenzung oftmals schwierig
Die Grenzen zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten sind oftmals schwammig. So ist z.B. der Ersatz eines Elektrogeräts oft auch wertvermehrend, weil die neuen Geräte energiesparender sind und damit eine Verbesserung darstellen. Viele Kantone haben daher Wegleitungen herausgegeben, in denen für die meisten Fälle Pauschalen fest-gelegt werden – beispielsweise können im Kanton Zürich bei einem Ersatz eines Elektroge-räts 2/3 der Kosten als Unterhaltskosten geltend gemacht werden.
Katja Stieghorst, MLaw
Juristin beim Hauseigentümerverband Schweiz
