Dienstbarkeiten genau prüfen

Dienstbarkeiten genau prüfen

Zu den meisten Grundstücken gehören auch Dienstbarkeiten. Diese sind im Grundbuch eingetragen und können für Grundeigentümer Vor- oder Nachteile mit sich bringen. Vor dem Kauf einer Immobilie lohnt es sich deshalb genau zu prüfen, was hinter solchen Einträgen steckt.

Beim Kauf einer Liegenschaft ist der Grundbuchauszug eines der zentralen Dokumente. Er hält nicht nur fest, wem eine Liegenschaft gehört, wie gross die Grundstücksfläche ist, wie diese bebaut ist und welche Grundpfandrechte darauf lasten, sondern listet auch eingetragene Dienstbarkeiten auf – sowohl diejenigen zugunsten der Liegenschaft als auch jene zu deren Lasten, aber auch Anmerkungen und öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen. Prüft man diese nicht genau, kann später ein geplanter Um- oder Neubau unter Umständen nicht oder nur mit Einschränkungen realisiert werden. 

Eigentumsbeschränkungen, die einen öffentlich-rechtlichen Ursprung haben, sind etwa Baubeschränkungen durch Baulinien zur Sicherung von Strasse oder Trottoir, oder die Verpflichtung Parkplätze zu bauen, hinzu kommen oft Durchleitungsrechte für Werkleitungen. «Meist klingen solche öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen dramatischer als sie sind, in 99 von 100 Fällen sind sie aber berechtigt, sauber dokumentiert und bringen wenig Einschränkungen mit sich», sagt Bauanwältin Daniela Lutz. Sie ist Partnerin in der Anwaltskanzlei Lindtlaw Anwaltskanzlei in Zürich und Kreuzlingen sowie Mitglied der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB). Probleme bereiten können öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen nach ihrer Erfahrung vor allem bei Neubauten oder der Erweiterung bestehender Gebäude: Beispielsweise weil man als Grundstückbesitzer die Umlegung bestehender Leitungen bezahlen muss, wenn sie dem eigenen Bauvorhaben in den Weg kommen. Oder weil man Bereiche, die gemäss Eigentumsbeschränkung später einmal für eine Strassenverbreiterung oder ein Trottoir vorgesehen sind, nicht dauerhaft bebauen kann.

Einträge im Grundbuch genau prüfen

Die Liste der privaten Dienstbarkeiten zwischen zwei benachbarten Grundstücken kann zahlreiche Themen betreffen. Klassische Beispiele sind Näher- und Grenzbaurechte oder Fussweg- und Fahrwegrechte. Im ländlichen Raum finden sich manchmal auch Quellrechte, um die Nutzung von Wasserquellen zu regeln. Sind solche Servitute zulasten des eigenen Grundstücks eingetragen, können sie Einschränkungen mit sich bringen. So muss etwa ein vorhandener Fuss- oder Fahrweg toleriert oder der Zugang zu einer Quelle freigehalten werden. Gehen die Beschränkungen hingegen zulasten eines Nachbargrundstücks, so profitiert man davon. Wenn im Grundbuch z.B.  ein Aussichtsservitut eingetragen ist, so darf der Nachbar beim Bauen eine gewisse Höhe nicht überschreiten oder bestimmte Teile seines Grundstücks nicht bebauen, damit die Aussicht etwa auf den See oder die Berge erhalten bleibt.

Wichtig zu wissen: Zwar sind alle Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen, doch was sich wirklich dahinter versteckt, ist nicht immer auf den ersten Blick klar. Wer sich dann nicht genauer informiert, kauft unter Umständen die Katze im Sack. «Deshalb sollte man vor dem Kauf einer Liegenschaft unbedingt die zu den Einträgen gehörenden Protokolle sowie Vereinbarungen einsehen und studieren», rät Bauanwältin Lutz. Dort fänden sich meist detailliertere Angaben, etwa ein Plan oder eine genauere Beschreibung des Servituts und auch allfällige Regelungen dazu, etwa wer die Kosten für einen Zugangsweg bezahlen muss. Prüfen sollte man dabei aber nicht nur Dienstbarkeiten, die einen einschränken könnten, sondern auch solche, die wichtig wären, jedoch fehlen. Ein klassisches Beispiel sind Grundstücke, die nur über eine benachbarte Parzelle erreicht werden können. Ist etwa ausdrücklich nur ein Fusswegrecht zulasten des Nachbargrundstücks eingetragen, hätte man kein Recht, mit Fahrzeugen zum eigenen Haus zu fahren. In diesem Fall würde es Sinn machen, vor dem Kauf zu verhandeln, dass der Verkäufer zusammen mit dem Nachbarn eine entsprechende Dienstbarkeit eintragen lässt. Nicht immer sind die Folgen von Servituten oder deren Fehlen für den Baulaien abschätzbar. Deshalb lohnt es sich im Zweifelsfall, vor dem Kauf eine Fachperson, etwa eine Bauanwältin oder einen Bauherrenberater, beizuziehen.

Dienstbarkeiten löschen oder neu eintragen

Während sich öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen in der Regel nicht löschen lassen, können Vereinbarungen zwischen zwei benachbarten Parzellen unter Umständen angepasst oder gar beseitigt werden. So ist es – mit Einverständnis aller Betroffenen – beispielsweise möglich, einen bestehenden und durch einen Eintrag gesicherten Weg auf einem Grundstück zu verlegen, um Platz für einen Erweiterungsbau zu schaffen. Unter gewissen Umständen können Dienstbarkeiten auch gerichtlich gelöscht werden, dann nämlich, wenn eine Dienstbarkeit für den Berechtigten jegliches Interesse verloren hat. Umgekehrt darf man natürlich neue Dienstbarkeiten mit Besitzern benachbarter Parzellen jederzeit einvernehmlich vereinbaren. So ist es beispielsweise möglich, sich gegenseitig ein Näherbaurecht einzuräumen, um so das eigene Grundstück besser ausnutzen zu können.

Hier finden Sie Bauherrenberater-Quelle in Ihrer Nähe: www.kub.ch