Geraten sich Mieter und Vermieter in die Haare, so können sie nicht gleich an ein Gericht gelangen, sondern sie kommen als erstes vor die Schlichtungsbehörde. Dort wird versucht, auf unkomplizierte Weise eine gütliche Einigung zu erzielen.
Umstrittene Mietzinserhöhungen, angefochtene Kündigungen, Mängel an der Mietsache usw. Die Liste möglicher Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern ist beinahe unendlich lang. Damit nicht jeder Krach gleich vor Gericht landet – mit entsprechend hohen Kosten –, hat der Gesetzgeber die Institution der Schlichtungsbehörden geschaffen:
- Die Zivilprozessordung (ZPO) sieht die Durchführung einer Schlichtungsverhandlung zwingend vor, wenn der Streitwert nicht 100‘000 Franken übersteigt. Im letzteren Fall können die Parteien direkt an ein Gericht gelangen.
- Einerseits bestehen die Aufgaben der Schlichtungsbehörden aus der Rechtsberatung und andererseits aus der Schlichtungstätigkeit, welche als Kernfunktion die Durchführung eines Schlichtungsversuchs zwischen den Parteien verlangt.
- Die Schlichtungsbehörde kann nach erfolgter Durchführung eines Beweisverfahrens bei Streitigkeiten mit einem Streitwert bis zu 2’000 Franken entscheiden. Dieser Entscheid ist mit Beschwerde der Rechtsmittelinstanz innerhalb von 30 Tagen anfechtbar.
- Bei Streitigkeiten mit einem Streitwert bis zu 5’000 Franken kann die Schlichtungsbehörde den Parteien einen so genannten Urteilsvorschlag unterbreiten. Dieser wird nach 20 Tagen ohne Einspruch rechtskräftig.
- Bei der paritätisch zusammengesetzten Schlichtungsbehörde gehören stets mindestens ein Vertreter der Vermieterschaft und der Mieterschaft an. Den Vorsitz selber führt eine unabhängige Person.
- Kommt keine Einigung zustande und teilt eine Partei der Schlichtungsbehörde das Scheitern der Mediation mit, so wird eine Klagebewilligung ausgestellt.
- Mieter und Vermieter können ihre Forderungen, die sie gegenüber der anderen Partei durchsetzen möchten, schriftlich oder persönlich bei der Schlichtungsbehörde einreichen.
- Grundsätzlich ist das Verfahren immer kostenlos, d.h. es werden keine Parteientschädigungen und keine Gerichtskosten gesprochen.
- In der Regel müssen die Parteien persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen. Sie dürfen sich jedoch von einem Rechtsbeistand oder einer Vertrauensperson begleiten lassen.
- Zuständig ist immer die Schlichtungsbehörde an jenem Ort, wo sich die Mietsache befindet. Je nach Kanton sind die Schlichtungsstellen kantonal, in den Bezirken oder in den Gemeinden angesiedelt.
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