Bei der Hausbaufinanzierung sind vor allem drei Dinge entscheidend: realistisches Budget, ausreichend Eigenkapital und finanzielle Reserve. Gerade beim Neubau werden die Gesamtkosten häufig unterschätzt.
Die wichtigsten Punkte
- Gesamtkosten vollständig berechnen
Nicht nur Grundstück + Haus berücksichtigen, sondern auch:
- Grundstückskauf und ggf. Makler
- Grunderwerbsteuer und Notarkosten
- Architekt, Planung, Genehmigungen
- Erdarbeiten und Erschließung
- Hausbau
- Küche, Bodenbeläge, Beleuchtung etc.
- Außenanlagen, Garage/Carport
- Baunebenkosten
- Umzug
- Reserve für Unvorhergesehenes (idealerweise mindestens 10 % der Baukosten)
- Eigenkapital
Je mehr Eigenkapital, desto günstiger und weniger riskant ist die Finanzierung in der Regel. Sinnvoll ist insbesondere, die Kaufnebenkosten bzw. einen Teil davon aus Eigenmitteln zu bezahlen.
- Monatliche Rate nicht zu hoch ansetzen
Entscheidend ist nicht, was die Bank maximal finanziert, sondern was langfristig bequem tragbar ist. Rechne mit:
Nettoeinkommen – laufende Lebenshaltung – Versicherungen – Rücklagen – sonstige Kredite = maximal sinnvoller Spielraum für die Finanzierung.
- Zinsbindung und Tilgung
Eine niedrige Anfangstilgung kann die monatliche Rate attraktiver machen, führt aber zu einer höheren Restschuld. Bei der Zinsbindung sollte man nicht ausschließlich auf den niedrigsten Zinssatz schauen, sondern auch auf das Risiko nach Ablauf der Bindung.
- Sondertilgungen vereinbaren
Wenn möglich, sollte der Kredit kostenlose jährliche Sondertilgungen erlauben. Das kann die Laufzeit und die Zinskosten deutlich reduzieren.
- Bereitstellungszinsen beachten
Beim Neubau wird das Darlehen häufig nicht sofort vollständig abgerufen. Prüfe daher genau, wie lange die Bank keine Bereitstellungszinsen verlangt. Bei Bauverzögerungen kann das relevant werden.
- Förderprogramme prüfen
Je nach Land, Gebäude, Energieeffizienz und persönlicher Situation können Förderkredite oder Zuschüsse infrage kommen. In Deutschland wäre beispielsweise die KfW relevant; in der Schweiz gelten andere Regelungen.
- Nicht auf Kante finanzieren
Besonders wichtig: Nach dem Einzug entstehen weiterhin Kosten für Instandhaltung, Versicherungen, Steuern/Abgaben und Betrieb. Eine Finanzierung, bei der nach der Rate praktisch kein monatlicher Spielraum bleibt, ist riskant.
Eine einfache Beispielrechnung
Angenommen:
- Haus + Grundstück + Nebenkosten: 900.000 €
- Eigenkapital: 250.000 €
- Finanzierungsbedarf: 650.000 €
Dann sollte man nicht nur fragen: „Wie hoch ist die monatliche Rate?“, sondern beispielsweise auch:
- Was passiert bei einem deutlich höheren Anschlusszins?
- Wie hoch ist die Restschuld nach 10 oder 15 Jahren?
- Wie viel Geld bleibt monatlich für Leben, Urlaub und Rücklagen?
- Was passiert bei Elternzeit, Arbeitslosigkeit oder einem Einkommen, das vorübergehend sinkt?
- Wie viel Reserve bleibt nach dem Hausbau?
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