Garantierte Mängel

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Garantierte Mängel

Einen Neubau oder eine Renovation ohne Mängel gibt es nicht. Umso mehr Bedeutung kommt der Bauabnahme zu, wo die Fauxpas der Handwerker gerügt und die Garantieleistungen eingefordert werden. Der Beizug eines Experten kann dabei sehr hilfreich sein.

Endlich! Das Haus ist fertig, bereit für den Einzug. Mitten in der Vorfreude auf das neue Heim verspürt kaum jemand Lust gleich daran nörgelnd herumzumäkeln. Aber man muss. Denn wer in der ersten Euphorie die sogenannte Bauabnahme vergisst, verwirkt sich Garantieleistungen – und das kann später ins Geld gehen. Bei der Bauabnahme geht es – ähnlich wie bei der Wohnungsabnahme für Mieter – darum, sämtliche Mängel am eigenen Haus oder der Eigentumswohnung festzustellen und zu rügen. Das kann von Kratzern im Parkett über eine am falschen Ort angebrachte Steckdose, einen vergessenen Farbanstrich bis zum undichten Dach gehen. Eines ist jedenfalls gewiss: Einen Bau ohne Mängel gibt es nicht.

Darum empfiehlt es sich, bereits im Kaufvertrag eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren. Vorgenommen wird diese sobald der Bau abgeschlossen ist – am besten zusammen mit dem Architekten oder dem Bauleiter. Während dem Rundgang durch und um das Haus werden die Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Darin notiert man wo ein Mangel entdeckt wurde, was genau nicht in Ordnung ist und bis wann der Mangel spätestens von den Handwerkern behoben werden muss. Schliesslich wird das Protokoll von beiden Seiten unterschrieben. Ist man sich mit dem Architekten oder Bauleiter nicht einig, ob es sich bei einem bestimmten Punkt um einen Mangel handelt, sollte man die Situation mit Fotos, Notizen und Skizzen möglichst genau dokumentieren.

Ohne Abnahme gelten die Mängel als akzeptiert

Eine der Schwierigkeiten bei der Bauabnahme ist, dass der Bauherr als Laie unter Umständen gewisse Mängel gar nicht erkennt oder er nicht abschätzen kann, welche kleinen Verarbeitungsfehler gerade noch toleriert werden müssen. Deshalb kann sich der Beizug eines unabhängigen Experten zur Bauabnahme lohnen. «Meiner Erfahrung nach ist das sogar ein Muss», sagt Christoph Kratzer. Er ist Mitinhaber der AK Bautreuhand AG und Mitglied der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB). Die Experten der KUB bieten Unterstüzung bei der Bauabnahme an. Dabei geht es gemäss Kratzer nicht nur um die Mängelerkennung, sondern – salopp gesagt – auch ein bisschen darum mehr Druck aufzubauen. «Wenn der ausführende Architekt oder Generalunternehmer im Voraus weiss, dass ein unabhängiger Experte bei der Abnahme dabei sein wird, dann hat es meist schon mal weniger Mängel bei der Abnahme als sonst.» Die Kosten für eine solche Unterstützung bewegen sich im Rahmen von rund 400 bis 1400 Franken – je nachdem ob sich der Bauherrenberater im Vorfeld in die Verträge einlesen soll und wie viele Termine vor Ort nötig sind (Preis pro Stunde zwischen Fr. 180.- und 250.-).

Mit dem Bezug beginnen die Garantie- und Rügefristen zu laufen. Die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie ein Haus oder eine Eigentumswohnung beträgt gemäss Obligationenrecht (OR) fünf Jahre. Handelt es sich um arglistige Täuschung, wenn der Handwerker etwa bewusst einen Mangel verschweigt, läuft die Garantiefrist sogar während zehn Jahren. Während dieser Zeit ist der Handwerker verpflichtet die Mängel zu beheben. Jedoch nur, wenn diese rechtzeitig gerügt werden, nämlich sofort nachdem ein Mangel entdeckt wurde. Wird ein offensichtlicher Mangel, also einer der bei genauer Prüfung erkannt werden sollte, bei der Bauabnahme nicht gerügt, dann gilt das Werk selbst mit dem Mangel als abgenommen und es besteht keinerlei Garantieanspruch mehr. Dasselbe gilt übrigens auch, wenn das Haus bezogen, aber nicht innerhalb von 30 Tagen eine Bauabnahme vorgenommen wird. Es ist ratsam die SIA-Norm 118 bereits im Kaufvertrag als verbindlich zu erklären. Dies hat für die Bauherren zwei Vorteile: Die Beweislast wird umgekehrt, also muss nicht der Bauherr den Mangel beweisen, sondern der Handwerker, dass kein Mangel besteht. Ausserdem hat mit dieser Norm der Bauherr eine zweijährige Rügefrist, während der Mängel jederzeit noch gerügt werden können.

Nach der Bauabnahme wird der Architekt oder Generalunternehmer die Mängel gegenüber den Handwerkern rügen. Nach OR (Art. 368) haben diese drei Möglichkeiten einen Mangel zu beheben:

Unentgeltliche Nachbesserung: Dem Unternehmer wird die Möglichkeit gegeben, sein Werk nachzubessern. Bei Mängeln, die relativ einfach zu beheben sind ist das die üblichste Mängelbeseitigung.
Minderung: Der Unternehmer setzt den Kaufpreis im Rahmen des verminderten Wertes des Objektes herunter.
Wandlung: Der Vertrag wird rückwirkend aufgelöst. Ist ein Werk völlig unbrauchbar, kann die Annahme verweigert werden. Das heisst Geld und Material zurück.

Damit man nach dem Einzug nicht dauernd die Handwerker im Haus hat rät Bauherrenberater Christoph Kratzer, kurze Zeit vor der Fertigstellung des Hauses bereits eine Vorabnahme durchzuführen – damit die meisten Mängel möglichst noch vor dem Einzug und der eigentlichen Bauabnahme behoben werden können.

Text: kub.ch

Bildquelle: Fotolia.de

2018-01-08T13:30:24+00:00 Kategorien: Renovation|Tags: , |