Früher oder später werden die meisten Vermieter mit ausbleibenden Mietzahlungen konfrontiert. Das sogenannte «schnelle Mietrecht» gibt dem Vermieter dabei die Möglichkeit, innert kurzer Zeit zu kündigen. Aber aufgepasst: Fristen und Formen müssen peinlichst genau eingehalten werden.
Das Mietrecht ist bei ausbleibenden Zahlungen gnadenlos: Nach Ablauf einer Mahnung mit einer Zahlungsfrist von 30 Tagen kann der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich mit einer Frist von weiteren 30 Tagen auflösen.
Soweit zur Theorie. In der Praxis wird’s aber etwas komplizierter. Wie kommen also Vermieter zu ihrem Geld, oder wie werden sie zahlungsunwillige Mieter wieder los?
Ausstehende Miete anmahnen
Obwohl das Obligationenrecht die Fälligkeit der Miete auf Ende Monat festlegt, ist an den meisten Orten im Mietvertrag festgelegt, dass die Miete im Voraus zu bezahlen ist.
Bleibt die Zahlung aus, kann der Vermieter beim Mieter den säumigen Betrag eingeschrieben einfordern mit einer Frist von 30 Tagen und Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR.
Tipp: Der gesetzliche Verzugszins beträgt 5%. Es lohnt sich daher, mit der Mahnung nicht zu lange zuzuwarten.
Ausserordentliche Kündigung
Überweist der Mieter die geschuldete Miete trotz schriftlicher Mahnung nicht innerhalb der gesetzten Frist, kann das Mietverhältnis ausserordentlich aufgelöst werden. Dabei gilt zu beachten:
Zur Zahlungsfrist der schriftlichen Mahnung muss eine Abholfrist von mindestens 7 Tagen, in der Praxis aber von 10 Tagen eingeräumt werden.
Die eingeschriebene Kündigung hat mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende des Monats zu erfolgen.
Die ausserordentliche Kündigung muss auf einem vom Kanton bewilligten Formular erfolgen.
Vermeiden Sie Formfehler
Bei der formellen Mahnung dürfen nur fällige Beträge (inkl. ausstehenden Nebenkosten) geltend gemacht werden.
Die ausstehenden Forderungen müssen detailliert aufgelistet werden.
Mietzinskautionen oder gestundete Mieten können nicht eingefordert werden.
Bei Ehepaaren oder eingetragenen Partnerschaften müssen die Mahnungen und die Kündigungen jeweils separat (und in getrennten Umschlägen) an beide Parteien gerichtet werden.
Auf Kleinigkeiten achten: Um eine Kündigung anzufechten reicht es, wenn nur schon der Name des Mieters falsch geschrieben worden ist.
Auch zu beachten
Ausstehende Mieten können nach erfolgter Kündigung auf dem Betreibungsweg eingefordert werden. Die hinterlegte Mietkaution dient dabei als Sicherheit, dass der Vermieter zu seinem Geld kommt.
Eine schlechte Zahlungsmoral ist noch kein Grund für eine ausserordentliche Kündigung, aber sehr wohl für eine Auflösung des Mietverhältnisses innerhalb der ordentlichen Kündigungsfrist.
Text und Bild: newhome
