Mietvertrag abschliessen – worauf achten?

Ein Mietvertrag kann heikle Passagen enthalten. Denn das Mietrecht gilt sowohl für die Hauseigentümer- als auch für die Mieterseite als komplex. Schon ganz am Anfang kann der Weg dornenreich sein – beim Abschluss des Mietvertrages. Folgendes ist zu beachten.

Wohl jeder und jede hat schon einmal einen Mietvertrag abgeschlossen – sei es als Mieter oder als Vermieterin. An sich ist ein Mietvertrag eine formlose Sache. An peripheren Lagen in der Schweiz oder in gewissen Regionen ist es immer noch gängige Praxis, dass ein Mietvertrag bloss per Handschlag oder mündlich zustande kommt. „Es gibt für einen Mietvertrag keine Formvorschrift“, sagt Ruedi Spöndlin, Jurist beim Mieterverband Schweiz. Somit sind auch mündlich oder per Handschlag geschlossene Verträge gültig.

Mietvertrag: mit Vorteil schriftlich
Dennoch sollte man natürlich die schriftliche Form vorziehen, um klare und eindeutige Verhältnisse zu schaffen. Im Vertrag ist zunächst das Mietobjekt genauer zu umschreiben, und zwar inklusive allfälliger Nebenräume. Auch die Mitbenützung von Garten, Waschküche und Trockenraum ist zu regeln. Als Mietinteressent sollte man die Bestimmungen vor der Unterzeichnung sorgfältig studieren. Manchmal finden sich überholte Bestimmungen von früher oder sehr rigide Regeln im Zusammenleben (Hausordnung). Den Rahmen geben aber immer auch das Gesetz und die Rechtsprechung vor. In der Hausordnung darf eine Verwaltung zum Beispiel nur Dinge verbieten, soweit diese sachlich begründet und verhältnismässig sind.

Besonders wichtig sind die Klauseln zu Mietbeginn, Kündigungsfristen und -terminen. Auch der Festsetzung des Mietzinses und allfälligen Anpassungsmöglichkeiten ist grosse Aufmerksamkeit zu schenken. In den letzten Jahren ging die Tendenz mehr und mehr in Richtung einer Ausscheidung von Nettomiete und Nebenkosten. Anpassungen der Nettomiete folgen der Hypothekarzins- und allgemeinen Kostenentwicklung. Je nach dem sind unterschiedliche Nebenkosten separat ausgewiesen, zum Beispiel Warmwasser und Heizung, Kabel-TV-Gebühr, in selteneren Fällen auch Hauswart, Liftservice, Treppenhausreinigung und einiges mehr. Bei den Nebenkosten sind heute Akonto-Zahlungen üblich. Das heisst, der Mieter leistet seinen Beitrag akonto im Voraus, während die effektiven Kosten erst später abgerechnet werden. Wer als Mieter Transparenz wünscht, sollte die Details dazu im Mietvertag nachlesen und sich erkundigen, wie hoch die Nebenkosten in etwa liegen werden.

Mietvertrag: Was kostet die Wohnung?
Die Höhe der festgesetzten Miete gilt als ein Hauptpunkt im Mietvertrag. Je nach Vertrag finden sich dazu weitere Details: etwa denr Stand der Teuerung beim Abschluss des Mietvertrags und der aktuell geltende Referenzzins als Grundlage der Kalkulation etc. Alles andere als einfach ist dieses Thema für private Vermieter, die keine grosse Erfahrung oder Vorkenntnisse mitbringen. Dabei kommt es heute recht häufig vor, dass Privatpersonen als Vermieter auftreten: zum Beispiel bei kleinen Mehrfamilienhäusern oder im Fall von Eigentumswohnungen, die die privaten Eigentümer eine Zeit lang nicht selbst bewohnen.

Vertragsmuster sind ratsam
Privaten Vermietern ist zu empfehlen, einen Mustervertrag als Vorlage zu verwenden. Solche Musterverträge werden von verschiedenen Verbänden und Organisationen herausgegeben. Dazu zählen natürlich der Hauseigentümerverband (HEV), der Mieterverband oder auch die Branchenorganisation SVIT (Schweizer Verband der Immobilienwirtschaft). Einige Regionen wie etwa Basel kennen auch einen paritätischen Mietvertrag.

Ein Muster zu verwenden, macht zwar manches einfacher. Aber die Eckpunkte zu definieren – zum Beispiel die Höhe des Mietzinses – ist für die Praxis alles andere als simpel. Beim Mietvertrag und der Miete können sich Private beraten lassen oder sich selbst einen Überblick verschaffen, wie hoch die Miete für vergleichbare Objekte in etwa liegen könnte. Wichtig ist für sie zu wissen, dass ein einmal festgelegter Mietzins nicht nachträglich ohne Weiteres abgeändert und erhöht werden kann. Mietzinserhöhungen müssen formell korrekt erfolgen und auch mietrechtlich korrekt begründet werden können. Zu den formell korrekten Gründen zählen die gesetzlichen Faktoren wie eine Änderung der Teuerung, eine Änderung des geltenden Referenzzinses oder wertvermehrende Investitionen am Mietobjekt.

Mietvertrag: Wer unterschreibt?
Wer als Paar eine Wohnung mietet, muss ebenfalls einiges beachten. Ob Konkubinat, eingetragene Partnerschaft oder Ehepaar – heute unterzeichnen in der Regel beide Partner den Mietvertrag. „In formeller Hinsicht ist daran zu denken, dass bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften eine spätere Kündigung von beiden unterzeichnet werden muss“, erläutert Experte Ruedi Spöndlin. Im Fall von Wohngemeinschaften ist es üblich, dass ein oder zwei Bewohner einen Hauptmietvertrag abschliessen. Die Verhältnisse zu den übrigen Mitbewohnern und Mitbewohnerinnen werden dann meist über separate Verträge bzw. als Untermiete geregelt.

Wohnung „wie gesehen“
Keine Schönheitsrenovationen: Im Allgemeinen übernimmt der Mieter die Wohnung so, wie er sie bei der Besichtigung gesehen hat. Er hat also kein Recht, nachträglich modernere Küchengeräte zu verlangen, wenn es diese von Anfang an nicht gab. Auch Wände, Böden oder das Bad müssen nicht renoviert werden, solange die Bauteile technisch noch funktionstüchtig sind. Als Mangel reklamieren kann man nur, was effektiv nicht funktionstüchtig ist oder die Wohnung kaum oder gar nicht bewohnbar macht.

Mietvertrag: schriftlich kündigen
Weil alles rund um das Thema Mietvertrag als anspruchsvoll gilt, müssen immer beide Seiten an die formellen Spielregeln und die gesetzlichen Bestimmungen denken. Dazu noch einmal das Beispiel mit dem Mietvertrag, der per Handschlag abgeschlossen wird: Wer zum Beispiel als WG-Partner einzieht oder bei einem privaten Vermieter wohnt, ohne je einen schriftlichen Mietvertrag zu unterzeichnen, ist nicht einfacher als andere aus seinen Verpflichtungen entlassen. Wird das Vertragsverhältnis aufgelöst, muss die Kündigung des Mieters in jedem Fall schriftlich vorliegen, und zwar eigenhändig unterzeichnet.

Jürg Zulliger

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