Sanieren und Steuern sparen

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Sanieren und Steuern sparen

Das Haus oder die Eigentumswohnung in Schuss zu halten und heutigen Ansprüchen anzupassen, kostet Geld. Im Gegenzug können Immobilienbesitzer dank einer Sanierung aber auch einiges an Steuern einsparen – sofern sie es richtig machen.

«Kleinvieh macht auch Mist.» Diese Redensart trifft auch für Haus- oder Wohnungsbesitzer zu, wenn es um die Steueroptimierung im Zusammenhang mit Unterhalts- oder Sanierungsarbeiten geht. Die Binsenweisheit gilt aber nur, wenn man es richtig macht: Nämlich indem man viele kleinere Arbeiten gesammelt in einem Jahr ausführt. Bei grossen Projekten hingegen kann es sich lohnen die Ausgaben dafür auf zwei Jahre zu verteilen. Um die Logik dahinter zu verstehen muss man als erstes wissen, welche Auswirkung das Eigenheim in der Steuererklärung hat: Einerseits muss dort der Steuerwert von Land und Gebäude dem Vermögen und der Eigenmietwert dem Einkommen zugeschlagen werden. Andererseits können Schuldzinsen und Investitionen in den Unterhalt der Liegenschaft in Abzug gebracht werden. Und gerade bei Aufwendungen für den Unterhalt oder Sanierungen besteht ein grosses Potenzial zur Steueroptimierung.

Massnahmen clever planen

Grundsätzlich können bei Bund und Kantonen die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Bezüglich des Unterhalts haben Liegenschaftsbesitzer die Möglichkeit entweder die hierfür effektiv entstandenen Kosten abzuziehen oder sie wählen den Pauschalabzug. Dieser liegt bei wenigen Kantonen (bspw. ZH oder SG) immer bei 20 Prozent des Eigenmietwertes. In den meisten anderen Kantonen gilt dieser Abzug nur für Gebäude, die über zehn Jahre alt sind. Für unter zehnjährige Liegenschaften darf man dort hingegen nur pauschal zehn Prozent für den Unterhalt geltend machen. Sobald die tatsächlichen Aufwendungen diese Pauschalen übersteigen, können die effektiven Kosten abgezogen werden – aber nur wenn sie werterhaltenden Charakter haben. Der Austausch einer alten Badewanne durch eine vergleichbare neue gehört dazu. Wer sich stattdessen einen Whirlpool einbaut, wird dafür nicht die gesamten Kosten abziehen können. «Viele Eigenheimbesitzer begehen den Fehler, dass sie unkoordiniert jedes Jahr kleinere Unterhaltsarbeiten vornehmen», sagt Thomas Wipfler. Er ist Geschäftsleitungsmitglied bei der Beta Projekt Management AG in Zürich und Präsident der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB). Dadurch lägen die jährlichen Investitionen meist unter dem Pauschalbetrag, den man ja sowieso immer abziehen könne – selbst wenn gar keine Kosten entstanden seien, bringt es der Experte auf den Punkt. Deshalb lohnt es sich solche Arbeiten ein, zwei Jahre aufzuschieben um sie dann zusammen in einer einzigen Steuerperiode vorzunehmen. Durch den höheren Abzug fallen die Steuern dann entsprechend tiefer aus.

Insofern macht eine langfristige Unterhalts- und Sanierungsplanung Sinn. Da es aber für den Laien schwierig abzuschätzen ist, welche Arbeiten wann anstehen, oder welche Geräte wann ersetzt werden müssten, kann es sich lohnen hierfür einen Experten, beispielsweise einen Bauherrenberater, beizuziehen. Dieser hilft nicht nur bei der Planung sowie der Ermittlung der zu erwartenden Kosten, sondern kann bei grösseren Vorhaben auch die Beschaffung von Planungs- und Unternehmerleistungen koordinieren und ausserdem wertvolle Tipps zur Steueroptimierung geben. Für grössere Vorhaben hat Wipfler von der KUB beispielsweise folgenden Ratschlag: «Bei umfangreicheren Arbeiten kann es sinnvoll sein, die Arbeiten so zu legen, dass sie den Jahreswechsel mit einschliessen.» Wenn die gesamten Aufwendungen für werterhaltende Massnahmen nämlich über dem steuerbaren Einkommen liegen und diese Kosten nur in einer Steuerperiode zum Abzug gebracht werden, lässt man Potenzial zur Steueroptimierung ungenutzt. Gut zu wissen ist ausserdem, dass Investitionen in energetische Massnahmen vollumfänglich von den Steuern abgezogen werden dürfen – unabhängig davon ob sie werterhaltend oder wertsteigernd sind. Dazu gehören beispielsweise die Isolation der Gebäudehülle, der Ersatz einer alten Öl- durch eine Wärmepumpenheizung, die Installation von Messeinrichtungen zur Energieoptimierung (Smart-Metering) oder die Neuinstallation einer Photovoltaikanlage.

Arbeiten bald vornehmen

Zumindest aus steuerlicher Sicht ist es allenfalls sinnvoll, nötige Sanierungen möglichst noch in den nächsten Jahren umzusetzen. Denn mit den steuerlichen Abzügen für werterhaltende Massnahmen könnte es in einigen Jahren vorbei sein. Die Wirtschaftskommission des Ständerates hat sich nämlich auf die Eckdaten zur Abschaffung des Eigenmietwertes geeinigt. Gemäss diesen sollen bei selbstbewohnten Liegenschaften mit dem Wegfall des Eigenmietwertes auch keine Abzüge für den Unterhalt der Immobilie mehr möglich sein. Dasselbe gilt auf Bundesebene für Investitionen in Umwelt- und Energiesparmassnahmen. Auf kantonaler Ebene könnten solche Abzüge hingegen noch zulässig sein. Ob überhaupt und wann die endgültige Gesetzesänderung zur Abschaffung des Eigenmietwertes in Kraft tritt ist offen. Experten gehen davon aus, dass dies frühestens im Jahr 2022 der Fall sein könnte.

Kontakt: info@kub.ch

Webseite: www.kub.ch

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2018-11-29T13:34:41+00:00 Kategorien: Baunews|Tags: , |