In den kommenden Wochen sind in vielen Miethaushalten die Nebenkostenabrechnungen für die Periode Juli 2020 bis Juni 2021 fällig. Aufgrund der gestiegenen Heizölpreise und des kühlen Frühlings ist damit zu rechnen, dass für die Mieter in den meisten Fällen höhere Nachzahlungen anfallen, weil die vertraglich vereinbarten Akontozahlungen die Forderungen der Vermieter in der Regel nicht zu decken vermögen.

Das Mietrecht geht grundsätzlich davon aus, dass die dem Vermieter anfallenden Nebenkosten durch den Mietzins abgedeckt werden; die Nebenkosten sind ein Teil des Mietzinses. Da-mit der Mieter nebst dem Nettomietzins die Nebenkosten separat bezahlen muss, bedarf es gemäss Obligationenrecht also stets einer ausdrücklichen Regelung im Mietvertrag. Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben.

Ausscheidung der Heizungs- und Warmwasserkosten
In aller Regel werden die Heizungs- und Warmwasserkosten – die aufgrund der Heizöl- und Gaspreise starken Schwankungen unterworfen sind – vertraglich als Nebenkosten vereinbart, über die einmal jährlich abgerechnet wird. Dabei sind die wichtigsten dem Mieter überwälzbaren Heizungs- und Warmwasserkosten in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen festgehalten (Art. 5 VMWG). Der Mieter ist in den meisten Fällen verpflichtet, monatliche Akontobeträge an die definitiv anfallenden Kosten zu leisten.

Nachforderungen sind zu begleichen
Sind die Heizungs- und Warmwasserkosten als Nebenkosten vereinbart worden, über die ab-zurechnen ist, so ist der Mieter verpflichtet, allfällige Nachzahlungen zu leisten. Demgegen-über ist der Vermieter verpflichtet, allfällige Rückzahlungen vorzunehmen, wenn die Akontozahlungen die effektiven Kosten übertreffen – was in der Vergangenheit häufig der Fall war. Der Vermieter hat bei Vertragsabschluss keine Kenntnis über die zukünftige Kostenentwick-lung der Heizöl- und Gaspreise, auch weiss er nicht, wie sich das Verbrauchsverhalten des Mieters auf die tatsächlichen Kosten auswirkt. Der Mieter kann also die Nachzahlung nicht mit dem Hinweis auf angeblich zu tief angesetzte Akontozahlungen verweigern.

Akontozahlungen anpassen
Sind die vertraglich vereinbarten Akontozahlungen an die Heizungs- und Warmwasserkosten nicht mehr kostendeckend, so ist eine Anpassung der Beträge empfehlenswert. Eine solche Anpassung liegt im Interesse beider Parteien. Sie kann entweder schriftlich als Zusatz zum bestehenden Mietvertrag vereinbart werden oder sie kann dem Mieter vom Vermieter als ein-seitige Vertragsänderung mitgeteilt werden.

Einsicht in Belege
Der Vermieter muss dem Mieter auf dessen Verlangen Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung gewähren. Der Mieter ist dabei berechtigt, die Originalunterlagen einzusehen und über den Anfangs- und Endbestand von Heizmaterialien Auskunft zu verlangen, damit er die Abrechnung des Vermieters auf deren Richtigkeit hin überprüfen kann. Das Einsichtsrecht des Mieters erlischt erst, wenn die Nebenkostenforderung des Vermieters verjährt ist. Eine zeitliche Beschränkung des Einsichtsrechtes auf einen davor liegenden Zeitpunkt ist demnach unzulässig. Der Mieter ist allerdings gut beraten, die Nebenkostenabrechnung nach Erhalt umgehend zu prüfen und mit einer allfälligen Einsicht in die Belege nicht grundlos zuzuwarten.

lic.iur. Thomas Oberle
Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz
www.hev-schweiz.ch